兰天吉律师：核心三点：收不收费、尽没尽义务、业主有没有违规。规则总结：物业收停车费或者车辆管理费：对车辆有保管义务，车在小区被损、被盗，物业没巡逻、没监控、没管理，要赔偿；尽到义务则不赔。物业不收停车费、免费停放：只有一般安全防范义务，比如巡逻、驱赶流浪动物、监控正常，未尽义务按过错比例赔；尽到义务不赔。业主违规停车（非车位、路边、消防通道）：业主重大过错，哪怕物业有小瑕疵，一般不赔或只赔少量。
主持人：明白了，收费、履职、合规停车三者缺一不可。那小区里流浪狗、流浪猫伤人，找不到投喂人，受害者能不能找物业赔？再给大家说个案例：居民丁某天天喂小区一条流浪狗，后来狗咬伤路人，法院判丁某赔偿全部损失，物业无责。兰律师，这种情况责任怎么定？
兰天吉律师：可以找物业赔，但前提是物业未尽到安全管理义务。法律规定，物业对小区公共区域，负有维护秩序、保障人身安全、管控流浪动物的义务。要区分两种情况，如果物业尽责：定期巡逻、驱赶流浪动物、发现后联系城管或者救助站、张贴警示→不赔。如果物业失职：长期放任流浪动物游荡、不驱赶、不处理、不警示→有过错，按过错承担相应责任。特别提醒：长期、固定投喂流浪动物的业主，会被认定为“管理人”，伤人后要自己赔偿。善意投喂别长期定点，避免惹责任。
主持人：接下来聊大家最关心、最容易被忽视的 —— 公共收益、公共维修基金。买房交了维修基金，小区电梯广告、地面停车费、快递柜、摆摊费，钱去哪了？物业能随便花吗？
兰天吉律师：一句话：公共收益、维修基金，全部属于全体业主共有，物业无权挪用、私分、擅自使用。一、住宅专项维修基金用途：保修期后，公共部分大修、更新、改造（外墙、屋顶、电梯、消防、给排水、道路）。不能用于开发商保修期内维修、物业日常小修、人为损坏、水电燃气等专营单位维修。使用流程要经过物业提方案→业主大会表决（双三分之二参与、双过半同意）→公示→使用。二、小区公共收益范围：地面停车费、电梯广告、楼道广告、快递柜、摆摊、公共区域出租等，归属全体业主共有。物业可以拿部分管理费，其余必须公示、用于公共维修、补充维修基金、抵扣物业费等，业主可通过要求公示收支、联合业委会审计、起诉追回挪用资金等维权。
主持人：兰律师，还有一大类高发纠纷--物业服务合同到期、续约、解聘、新老物业交接。很多小区合同到期，物业不走；业主解聘物业，物业赖着不走、不交接、还要收物业费，合法吗？先给大家看两个典型案例，案例一：合同到期、自动续约小区物业合同3年，到期后，业委会既没解聘、也没选聘新物业，物业继续服务。业主张某拒交到期后物业费，法院判决合同约定到期未解聘、未选聘新物业，自动延续；张某必须交物业费。案例二：解聘后拒不退场小区业主大会依法解聘原物业、选聘新物业，书面通知原物业交接退场，原物业拒不撤离，还起诉要解聘后物业费。法院判决原物业无权收取解聘后物业费；必须立即退场、移交全部资料、用房、设施。兰律师，这两个案例能说明什么？
兰天吉律师：不合法，业主大会说了算，物业不能强留、强服务、强收费。合同没约定自动续约，到期后业主未续聘、未另聘，物业继续服务→原合同继续有效，但为不定期合同，业主可随时解聘。最高法明确：物业合同终止后，原物业拒不退场、不交接，不得收取后续物业费；造成损失的，应当赔偿。提醒业主，解聘物业必须走法定程序：召开业主大会、双三分之二参与、双过半同意、书面通知物业；不能私下闹、堵门、闹事。
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